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吳永芳
2025-05-09 10:25
中國辦公樓市場正錨定產(chǎn)業(yè)升級主航道，尋求轉(zhuǎn)型窗口中的確定性機(jī)遇。3月27日，仲量聯(lián)行舉辦“中國辦公樓市場展望研討會”，聚焦上海、北京、深圳三個關(guān)鍵市場，在新周期中前瞻新趨勢，捕捉新機(jī)遇。
仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示：“2025年，中國辦公樓市場需求預(yù)計將溫和復(fù)蘇，但供應(yīng)壓力猶存，以四個一線城市為例，今年甲級辦公樓市場新增供應(yīng)量在350萬—390萬平方米，凈吸納量約180萬平方米—220萬平方米，租金將繼續(xù)承壓下行，預(yù)計同比跌幅近10%?！?/p>
姚耀進(jìn)一步指出，除傳統(tǒng)行業(yè)需求外，與人工智能、新消費(fèi)、游戲、生命科學(xué)等行業(yè)衍生出的“新元”企業(yè)，將激發(fā)辦公樓市場需求新的增長點(diǎn)，“市場需求的‘固本拓新’是辦公樓市場參與方重新錨定新平衡的關(guān)鍵”。
其中，上海辦公樓市場方面，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的積極趨勢，持續(xù)為辦公樓市場帶來增量潛力，帶動需求端溫和復(fù)蘇，然而，由于整體市場仍有大量新增項(xiàng)目即將入市，租金仍處于下行周期，市場正在經(jīng)歷深度調(diào)整的階段。
仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2024年上海甲級辦公樓搬遷類租賃成交中，升級型需求占比達(dá)到74%，搬遷的核心考量在于成本效益和樓宇品質(zhì)之間的“質(zhì)價比”平衡。
北京辦公樓市場進(jìn)入深度博弈，市場需求緩和，業(yè)主方不斷釋放“極限價格”試探市場的平衡點(diǎn)，但租金的深度回調(diào)也對激發(fā)市場活躍度產(chǎn)生了顯著影響。數(shù)據(jù)顯示，2024年北京甲級辦公樓市場成交量同比上升31%。
從需求行業(yè)來看，新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)行業(yè)的崛起持續(xù)激活辦公樓市場潛力。仲量聯(lián)行統(tǒng)計，截至2024年末，新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)在北京甲級辦公樓市場中的承租面積占比已超十分之一，其辦公樓租賃成交量同比大幅增長106%。以人工智能、生命科學(xué)為代表的新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)企業(yè)商業(yè)化進(jìn)程加速，帶動對優(yōu)質(zhì)辦公空間擴(kuò)張的剛性需求。
深圳辦公樓市場方面，隨著機(jī)電一體化、人工智能等技術(shù)融合應(yīng)用，智能制造、商貿(mào)流通等領(lǐng)域有望支持深圳辦公樓市場需求的長期穩(wěn)健增長。截至2024年末，深圳以人工智能和大數(shù)據(jù)代表的科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)貢獻(xiàn)了近四成的辦公樓成交面積。
總部大樓對深圳辦公樓市場的貢獻(xiàn)日益顯著。近三年，深圳甲級辦公樓年均凈吸納量約73萬平方米，總部自建物業(yè)對凈吸納量的貢獻(xiàn)約占50%。2025年新增供應(yīng)中，總部辦公物業(yè)面積預(yù)計占比約八成。但伴隨企業(yè)陸續(xù)遷入落成的總部項(xiàng)目，其目前的辦公空間將陸續(xù)出現(xiàn)空置，存量市場競爭將更激烈。
校對：楊立林
